Em 2026, a venda de uma segunda habitação em Portugal está sujeita às regras normais de mais-valias em IRS: calcula-se a diferença entre o preço de venda e o valor de aquisição, corrigido com encargos e despesas comprovadas, e apenas 50% desse ganho é englobado no rendimento coletável do vendedor.
O que mudou desde 2025
Deixou de existir a possibilidade de isentar a mais-valia através do reinvestimento numa nova habitação secundária — essa via de isenção só continua a existir para a habitação própria e permanente. Para segundas habitações, a única forma de evitar o pagamento de IRS sobre a mais-valia é reinvestir o valor da venda em imóveis destinados a arrendamento habitacional com renda até 2.300 euros mensais, medida com efeitos retroativos a transações desde 1 de janeiro de 2026.
Como se calcula o valor de aquisição corrigido
Ao valor pago originalmente pelo imóvel podem ser somadas despesas com obras de valorização comprovadas por fatura, comissões de mediação imobiliária, e o valor é ainda atualizado por um coeficiente de desvalorização da moeda publicado anualmente pela Autoridade Tributária, o que reduz o ganho tributável em compras mais antigas.
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O que isto significa para quem está a vender
Antes de fixar o preço de venda de uma segunda habitação, vale a pena simular o impacto do IRS sobre a mais-valia esperada, reunir todas as faturas de obras realizadas ao longo dos anos e considerar, se aplicável, a alternativa de reinvestimento em arrendamento para reduzir a carga fiscal final da operação.
Perguntas Frequentes
Toda a mais-valia da venda de uma segunda casa é tributada?
Não; apenas 50% do ganho apurado, depois de descontadas despesas e encargos comprovados e a correção monetária, é englobado no rendimento coletável para efeitos de IRS.
Ainda posso ficar isento reinvestindo numa nova casa de férias?
Não; desde 2025 essa via de isenção deixou de existir para habitação secundária, mantendo-se apenas para a habitação própria e permanente.
Há alguma forma de não pagar IRS sobre a mais-valia da segunda casa?
Sim, reinvestindo o valor da venda em imóveis destinados a arrendamento habitacional com renda até 2.300 euros por mês, medida aplicável a transações entre 2026 e 2029.
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