Reinvestimento em Habitação Própria e Permanente: Como Não Pagar Mais-Valias ao Vender e Comprar Outra Casa em 2026

Quem vende a habitação própria e permanente e reinveste o valor obtido na compra de outra casa para o mesmo fim pode, em determinadas condições, ficar isento de IRS sobre as mais-valias resultantes da venda. É um dos benefícios fiscais mais relevantes para famílias que trocam de casa, mas exige atenção a prazos e requisitos que, se não forem cumpridos, fazem cair automaticamente a isenção.

Os requisitos essenciais:

• O imóvel vendido tem de ser, comprovadamente, a habitação própria e permanente do proprietário à data da venda ou nos 24 meses anteriores.
• O valor de realização, deduzido da amortização de eventual crédito habitação associado ao imóvel vendido, tem de ser reinvestido na aquisição de outra habitação própria e permanente.
• O reinvestimento tem de ocorrer entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda.
• A nova casa tem de passar a ser efetivamente a habitação própria e permanente do contribuinte.

Se o reinvestimento for apenas parcial, a isenção aplica-se de forma proporcional ao valor reinvestido, ficando a parte não reinvestida sujeita a tributação normal sobre as mais-valias. É também possível reinvestir na amortização de crédito habitação da nova casa, e não apenas na aquisição direta.

Um erro comum é assumir que a isenção é automática: na prática, tem de ser declarada corretamente no anexo G do IRS, com identificação clara das datas e valores de venda e compra. Erros ou omissões nesta declaração podem levar a liquidações adicionais e juros por parte da Autoridade Tributária.

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Antes de vender a sua casa a pensar em comprar outra, vale a pena planear os prazos com cuidado e confirmar com um contabilista as condições exatas aplicáveis ao seu caso, para não perder este benefício por um detalhe administrativo.