Arrendar Quartos Continua Isento de Restrições em Zonas de Contenção: a Exceção Que Poucos Investidores Conhecem

Com cinco freguesias do centro histórico do Porto em zona de contenção para Alojamento Local — Vitória, São Nicolau, Sé, Santo Ildefonso e Miragaia — muitos investidores assumem, incorretamente, que ficaram totalmente impedidos de explorar arrendamento de curta duração nessas zonas. Há, no entanto, uma exceção relevante: a modalidade “quartos”.

Ao contrário do registo de um apartamento inteiro como AL, o registo de quartos dentro de uma habitação onde o proprietário ou explorador também reside (ou disponibiliza) continua a ser sempre autorizado, mesmo em zonas de contenção, sem necessidade de fundamentação especial junto da Câmara Municipal.

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Esta exceção abre uma via de investimento interessante para quem já possui um imóvel de maior dimensão nestas zonas privilegiadas do centro histórico: em vez de tentar (sem sucesso) registar o apartamento inteiro como AL, é possível explorar comercialmente quartos individuais, mantendo o enquadramento legal e aproveitando a forte procura turística destas localizações.

Antes de avançar, é importante confirmar os requisitos específicos desta modalidade junto do Balcão Único Eletrónico — nomeadamente o número máximo de quartos elegíveis por fração e as condições de segurança e conforto exigidas — para garantir que o registo é aceite sem contratempos.

Esta modalidade também tende a atrair um público diferente do turismo tradicional de curta duração — nómadas digitais, estudantes internacionais em programas de curta duração, ou profissionais deslocados por algumas semanas — o que pode reduzir a sazonalidade da procura face a um Alojamento Local convencional.

Do ponto de vista de gestão, arrendar quartos exige normalmente mais envolvimento do proprietário ou de um gestor local — limpeza mais frequente, rotatividade de hóspedes e uma relação de maior proximidade — pelo que o retorno por quarto deve ser calculado com este custo operacional adicional em mente.

Ainda assim, para quem tem um imóvel amplo numa localização premium do centro histórico, a soma da renda de vários quartos pode superar, com folga, a rentabilidade que seria obtida através de um arrendamento tradicional de longa duração do imóvel completo a um único inquilino.