Cláusula Penal no CPCV: Como Proteger-se (Comprador ou Vendedor) Se o Negócio Cair

O Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV) é o documento que formaliza o compromisso entre comprador e vendedor antes da escritura — e uma das suas cláusulas mais importantes, muitas vezes desvalorizada, é a cláusula penal, que define as consequências caso uma das partes desista do negócio.

Na prática mais comum em Portugal, se o comprador desistir, perde o sinal entregue. Se for o vendedor a desistir, é obrigado a devolver o sinal em dobro. Esta é a regra supletiva prevista na lei, mas as partes podem negociar condições diferentes no próprio contrato — desde valores fixos até prazos de tolerância para situações específicas, como atrasos na aprovação de crédito.

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Um erro comum de quem vende sem apoio profissional é aceitar cláusulas penais desequilibradas, ou não prever situações comuns, como o prazo de aprovação de crédito do comprador (que atualmente pode ser mais longo devido à subida da Euribor) ou a possibilidade de a avaliação bancária ficar abaixo do valor acordado. Um CPCV bem redigido protege o negócio de ambas as partes e evita litígios caros mais tarde.

Vale ainda recordar que a cláusula penal não é a única proteção disponível: o registo do CPCV na Conservatória do Registo Predial, quando aplicável, reforça a posição do promitente-comprador perante terceiros, e a inclusão de condições suspensivas — como a aprovação de crédito — pode evitar que qualquer das partes fique numa posição desequilibrada caso o financiamento não seja aprovado a tempo.