Quando se vende uma casa por um valor superior ao de compra, a diferença nem sempre corresponde ao valor exato que fica sujeito a IRS. O cálculo da mais-valia imobiliária segue uma fórmula específica, que começa no valor de venda e no valor de aquisição, mas passa depois por vários ajustamentos que podem reduzir significativamente o ganho tributável.
Ao valor de aquisição soma-se um coeficiente de desvalorização da moeda (publicado anualmente pelo Governo), que reflete a inflação acumulada desde a compra, além das despesas e encargos comprovados — como obras de valorização, comissão de mediação imobiliária, IMT pago na altura da compra e despesas de escritura e registo. Só depois destes ajustamentos se chega ao valor efetivo da mais-valia sujeita a tributação.
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Para residentes fiscais em Portugal, apenas 50% deste valor é depois englobado nos restantes rendimentos e tributado à taxa de IRS correspondente ao escalão do agregado familiar. Há ainda a possibilidade de isenção total, caso o valor de realização (deduzido do capital em dívida de eventual crédito habitação) seja reinvestido em habitação própria e permanente dentro do prazo de 36 meses.
Reunir toda a documentação de despesas e obras desde o momento da compra — não apenas na altura da venda — é a forma mais eficaz de garantir que o cálculo da mais-valia reflete corretamente todos os ajustamentos a que tem direito, evitando pagar mais imposto do que o devido.
Se vai vender a sua casa e quer perceber com precisão o impacto fiscal da mais-valia, a nossa equipa pode ajudar a fazer essa simulação.
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