Vender Casa e Reinvestir em Arrendamento Moderado: Como Pode Ficar Isento de IRS Sobre as Mais-Valias

Vender uma casa em Portugal implica, regra geral, pagar IRS sobre as mais-valias obtidas — a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição, corrigido por coeficientes de desvalorização monetária e despesas comprovadas. Mas o Orçamento do Estado 2026 introduziu uma nova oportunidade para quem está disposto a reinvestir.

Segundo as medidas aprovadas, as mais-valias resultantes da venda de imóveis podem ficar isentas de IRS caso o valor da venda seja reinvestido na compra de outro imóvel destinado a arrendamento com rendas moderadas. Esta medida junta-se ao regime já existente de exclusão de tributação quando o reinvestimento se destina a habitação própria e permanente.

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Para proprietários que têm um segundo imóvel ou uma casa herdada e estavam a hesitar entre vender ou manter, esta nova via de isenção pode alterar significativamente as contas. Em vez de reter um imóvel devoluto ou subaproveitado, torna-se fiscalmente atrativo vender e reinvestir num imóvel colocado no mercado de arrendamento a preços moderados, gerando rendimento e evitando a tributação sobre a mais-valia.

Pontos a validar antes de avançar:

• Confirmar os prazos legais para concretizar o reinvestimento após a venda
• Perceber os limites de renda que qualificam como “arrendamento moderado” na sua zona
• Avaliar se a isenção de IMT e IMI associada a este tipo de imóveis também se aplica ao seu caso
• Consultar um contabilista para confirmar o enquadramento fiscal específico da sua situação

Se tem uma casa que pondera vender e está a estudar estas opções, o primeiro passo é sempre saber o valor real do imóvel no mercado atual, para poder planear o reinvestimento com números concretos.