Reinvestimento em Habitação Própria: Como Não Pagar Imposto Sobre Mais-Valias ao Vender a Casa em 2026

Quem vende a habitação própria e permanente pode ficar isento de imposto sobre mais-valias em IRS se reinvestir o valor de realização, deduzido do crédito habitação em dívida, na compra de outra habitação própria e permanente. O reinvestimento pode ocorrer nos 24 meses antes ou nos 36 meses depois da venda.

Como funciona o cálculo da mais-valia

A mais-valia corresponde à diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição corrigido, deduzidas as despesas legalmente aceites (como obras comprovadas ou comissões de mediação). Apenas 50% do ganho apurado é considerado para efeitos de IRS e tributado às taxas progressivas do agregado, exceto quando se aplica a isenção por reinvestimento.

Prazos e condições para garantir a isenção total

• Reinvestimento anterior à venda: até 24 meses antes da data de venda
• Reinvestimento posterior à venda: até 36 meses depois da venda
• Nova casa: tem de ser habitação própria e permanente, em Portugal ou noutro país da UE/EEE com troca de informação fiscal
• Reinvestimento parcial: isenção proporcional ao valor efetivamente reinvestido

Erros comuns que fazem perder a isenção

Comprar a nova casa mas não a afetar a habitação própria e permanente dentro do prazo legal, ou vender antes de decorrido um certo período de residência efetiva, são das causas mais comuns de perda da isenção, com liquidação retroativa do imposto e juros compensatórios pela Autoridade Tributária.

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Perguntas Frequentes

A isenção por reinvestimento aplica-se a uma segunda habitação?

Não. A isenção aplica-se apenas quando o imóvel vendido e o imóvel comprado são, ambos, habitação própria e permanente do vendedor, não se aplicando a imóveis de arrendamento ou segunda residência.

O que acontece se só reinvestir parte do valor da venda?

Nesse caso, a isenção é proporcional: só a parte do ganho correspondente ao valor efetivamente reinvestido fica isenta, sendo a restante tributada normalmente a 50% do ganho.