Mais-Valias: a Nova Isenção Para Quem Reinveste em Arrendamento Acessível (Decreto-Lei 97/2026)

O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, trouxe uma novidade fiscal relevante para quem vende casa em Portugal: a isenção de tributação em IRS das mais-valias obtidas na venda de habitação, quando o valor é reinvestido na aquisição de imóveis destinados a arrendamento habitacional com rendas moderadas. É uma alternativa à já conhecida isenção por reinvestimento em habitação própria.

Para beneficiar desta isenção, o reinvestimento deve ocorrer num prazo alargado, entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda, sendo obrigatório que o imóvel adquirido seja efetivamente colocado no mercado de arrendamento a rendas moderadas. É uma medida pensada para incentivar simultaneamente a venda de imóveis e o reforço da oferta de arrendamento acessível.

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Esta opção é particularmente interessante para proprietários que já equacionavam vender uma casa para investir noutro imóvel, mas que não pretendiam necessariamente voltar a habitar o novo imóvel adquirido. Passa a existir um caminho fiscalmente vantajoso para transformar o produto da venda em rendimento de arrendamento, sem a penalização da tributação sobre a mais-valia.

Como em qualquer matéria fiscal, os detalhes técnicos, prazos e requisitos concretos devem ser confirmados junto de um contabilista ou advogado antes de qualquer decisão. Ainda assim, se está a pensar vender e já tem em mente investir noutro imóvel para arrendar, vale a pena perceber se esta nova isenção se aplica ao seu caso antes de avançar com a venda.

Este tipo de incentivo fiscal costuma ter regras de aplicação bastante específicas, pelo que o acompanhamento de um profissional experiente em transações imobiliárias facilita todo o processo de candidatura e reinvestimento.