Comprar Para Reabilitar e Vender: Como Funciona a Fiscalidade das Mais-Valias no Fix and Flip

A estratégia de comprar um imóvel degradado, reabilitá-lo e revendê-lo com lucro — conhecida internacionalmente como fix and flip — tem ganho tração no Porto, impulsionada pelos benefícios fiscais associados à reabilitação urbana, como o IVA reduzido a 6% e a isenção de IMT e Imposto do Selo em determinadas condições.

Do ponto de vista fiscal, a mais-valia obtida na revenda é calculada pela diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição, acrescido dos custos de reabilitação devidamente documentados — por isso é fundamental guardar todas as faturas da obra, que reduzem a base tributável do IRS.

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Quando o investidor exerce esta atividade de forma habitual e organizada, os rendimentos podem ser enquadrados como atividade profissional, com regras fiscais distintas da tributação normal de mais-valias — uma distinção que compensa esclarecer com um contabilista antes de decidir a estrutura do investimento.

Combinar esta estratégia com os incentivos fiscais da reabilitação urbana — isenção de IMI até 8 anos, IVA a 6% nas obras — pode aumentar significativamente a margem líquida do investimento.

Se está a considerar este tipo de investimento no Porto, conhecer bem a zona e o potencial de valorização de cada imóvel antes de comprar é tão importante como a própria fiscalidade.