Alojamento Local Passa a Ter Limite de 90 Dias Por Ano Para Fins Turísticos: o Que Muda Para Investidores

Entre as medidas da proposta de reforma do arrendamento urbano entregue no Parlamento em agosto de 2026, há uma que interessa diretamente a quem investe em arrendamento de curta duração no Porto: contratos de arrendamento com finalidade turística passam a estar limitados a 90 dias por ano, quando não enquadrados no regime específico de Alojamento Local devidamente licenciado.

Esta medida visa clarificar a fronteira entre o arrendamento habitacional tradicional (com duração mínima de um ano, segundo a proposta) e a exploração turística de curta duração, que deve passar pelo licenciamento próprio de AL, sujeito às regras e zonas de contenção definidas por cada município.

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Para investidores que atualmente exploram imóveis em regime informal, alternando entre arrendamento de curta e longa duração consoante a procura, esta alteração reforça a necessidade de decidir claramente o enquadramento do imóvel: ou opera como AL licenciado, dentro das regras aplicáveis na respetiva zona, ou como arrendamento habitacional tradicional, sujeito às regras de duração mínima.

Vale a pena rever, desde já, o enquadramento legal de qualquer imóvel usado para arrendamento de curta duração, e confirmar se está devidamente registado no RNAL (Registo Nacional de Alojamento Local) — a fiscalização tende a intensificar-se à medida que estas regras se tornam mais explícitas.

Para quem já opera um imóvel neste regime informal, a transição para um enquadramento formal de AL pode implicar custos adicionais — adaptações ao imóvel exigidas pela licença, seguro específico de responsabilidade civil, e taxa turística aplicável em alguns municípios — que devem ser contabilizados na reavaliação da rentabilidade do investimento.

Como a proposta ainda não foi votada, investidores com contratos de curta duração em curso não devem alterar o seu modelo de negócio de forma precipitada, mas sim preparar-se para as duas possibilidades — manter-se dentro do limite de 90 dias, ou avançar para o licenciamento formal de AL onde a zona o permita.