Isenção de Mais-Valias Por Reinvestimento: Como Vender a Sua Casa Sem Pagar IRS Se Comprar Outra Depois

A isenção de mais-valias por reinvestimento permite não pagar IRS sobre o ganho obtido na venda da habitação própria e permanente, desde que o valor seja reinvestido, total ou parcialmente, na compra, construção ou beneficiação de outra habitação própria e permanente, num prazo de 36 meses após a venda ou de 24 meses antes.

As regras principais do reinvestimento

Para beneficiar desta isenção, o imóvel vendido tem de ser habitação própria e permanente do proprietário à data da venda, ou nos 24 meses anteriores, e o imóvel de reinvestimento também tem de assumir essa função dentro de um prazo razoável após a aquisição. O reinvestimento pode ser feito em Portugal ou noutro país da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que exista troca de informações fiscais.

Se o reinvestimento for apenas parcial, a isenção aplica-se proporcionalmente à parte do valor de realização efetivamente reinvestida, ficando a restante mais-valia sujeita a tributação normal em sede de IRS.

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Como declarar o reinvestimento no IRS

O reinvestimento deve ser declarado no Anexo G da declaração de IRS do ano da venda, indicando a intenção de reinvestir e, no ano ou anos seguintes, comprovando que o reinvestimento foi efetivamente concretizado. Se, ao fim dos 36 meses, o reinvestimento não se tiver concretizado, a Autoridade Tributária liquida o imposto em falta, acrescido de juros compensatórios.

Erros comuns que fazem perder a isenção

Um erro frequente é usar o crédito habitação já existente sobre o imóvel vendido para amortizar dívida em vez de reinvestir na nova casa — só o valor líquido de realização efetivamente aplicado na nova habitação conta para efeitos de isenção, depois de descontada a amortização de eventual crédito associado ao imóvel vendido.

Perguntas Frequentes

A isenção aplica-se a segundas habitações ou imóveis de investimento?

Não, a isenção por reinvestimento aplica-se exclusivamente à venda da habitação própria e permanente, e não a segundas casas, imóveis arrendados ou destinados a investimento.

Posso reinvestir numa casa mais barata do que a que vendi?

Sim, mas a isenção será apenas proporcional ao valor efetivamente reinvestido face ao valor total de realização da venda.

O que acontece se comprar a nova casa antes de vender a antiga?

A lei permite reinvestir até 24 meses antes da venda, desde que o novo imóvel passe a ser a habitação própria e permanente do proprietário dentro do prazo legal.