Reclamação de Vícios Ocultos Depois da Escritura: os Prazos Que Todo o Vendedor Deve Conhecer

Um dos temas que mais gera ansiedade depois de uma compra de casa é a possibilidade de aparecerem problemas que não eram visíveis nas visitas — infiltrações escondidas, problemas estruturais, instalações elétricas não conformes. A lei portuguesa protege o comprador através do regime dos vícios ocultos, mas com prazos e condições que tanto compradores como vendedores devem conhecer bem.

Segundo o Código Civil, o comprador tem um prazo de um ano a contar da descoberta do defeito para reclamar junto do vendedor, mas nunca mais de cinco anos após a entrega do imóvel, no caso de defeitos que afetem a solidez ou segurança da construção. Para outros defeitos menos graves, os prazos são mais curtos e a ação deve ser proposta com maior brevidade.

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Para o vendedor, a melhor proteção é a transparência: declarar por escrito, no CPCV, todos os problemas conhecidos do imóvel, mesmo os pequenos. Um defeito divulgado antecipadamente deixa de poder ser reclamado como “oculto” — porque, por definição, já não era desconhecido do comprador no momento da compra.

• Guarde faturas e comprovativos de obras e reparações feitas ao longo dos anos — são úteis para provar boa-fé.
• Considere contratar uma vistoria técnica independente antes de vender, para identificar e divulgar problemas com antecedência.
• Se for comprador e detetar um defeito, reúna prova fotográfica e um relatório técnico antes de contactar o vendedor.

Este é um dos temas onde vale mais a pena prevenir do que remediar: um relatório técnico independente antes da venda pode custar algumas centenas de euros, mas evita litígios que podem arrastar-se por anos e custar muito mais em advogados.