Mais-Valias Imobiliárias 2026: Novo Regime Permite Excluir Tributação ao Reinvestir em Arrendamento

Uma das alterações fiscais mais relevantes de 2026 para investidores imobiliários é o novo mecanismo de exclusão de tributação de mais-valias, aplicável às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029. Ao contrário do regime tradicional de reinvestimento, este novo mecanismo não exige que o imóvel vendido seja a habitação própria e permanente do proprietário.

Na prática, pode tratar-se da venda de uma segunda habitação ou de um imóvel anteriormente arrendado. A condição é que o valor obtido seja reinvestido na aquisição de um imóvel que, por sua vez, seja colocado no mercado de arrendamento habitacional — não se destina à residência do proprietário.

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É importante perceber que o reinvestimento exigido não incide apenas sobre a mais-valia obtida, mas sobre praticamente o valor total da venda, descontando apenas o eventual crédito habitação ainda em dívida e algumas despesas elegíveis associadas à compra e venda. Isto exige um planeamento cuidadoso do timing entre a venda e a nova aquisição.

Para o regime geral (fora deste novo mecanismo), continua a aplicar-se a regra de que apenas 50% da mais-valia é considerada para efeitos de IRS e tributada às taxas progressivas do contribuinte. Para não residentes, o regime também se aproximou do dos residentes, deixando de aplicar, em regra, a antiga taxa fixa de 28% sobre a totalidade do ganho. Dada a complexidade destas regras, vale sempre a pena um aconselhamento fiscal específico antes de decidir vender.