Alojamento Local em 2026: Novas Zonas de Contenção e o Impacto no Investimento

Depois do fim da suspensão nacional de novas licenças de Alojamento Local, decretada em 2023, o regime mudou novamente em 2026: em vez de uma proibição nacional, são agora os municípios que definem as suas próprias “zonas de pressão urbanística” ou “áreas de contenção”, onde a obtenção de nova licença AL se tornou difícil ou mesmo impossível, com contingentes frequentemente esgotados.

Estas zonas de contenção incluem tipicamente os centros históricos de Lisboa, vários bairros do Porto e zonas costeiras do Algarve — precisamente as áreas historicamente mais procuradas para este tipo de investimento. Para quem pondera comprar um imóvel no Porto especificamente para AL, é essencial confirmar junto da Câmara Municipal se a morada em causa se insere numa destas zonas antes de avançar com a compra.

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A boa notícia para quem já tem licença AL ativa é que estas continuam totalmente transmissíveis aquando da venda do imóvel — a restrição afeta apenas novas candidaturas, não imóveis já licenciados. Isto significa que um imóvel com licença AL existente numa zona agora em contenção pode valer significativamente mais no mercado do que um imóvel equivalente sem licença, precisamente pela escassez de novas licenças disponíveis.

Para investidores que não conseguem obter nova licença AL, o arrendamento tradicional de longa duração torna-se uma alternativa cada vez mais atrativa, sobretudo à luz dos benefícios fiscais recentes — taxa de 10% de IRS ou mesmo isenção total no regime de arrendamento acessível.