Alojamento Local em Zonas de Pressão: Base Tributável Sobe de 35% Para 50% no Porto

O ano de 2026 marca a aplicação plena do novo regime legal do Alojamento Local em Portugal, que trouxe alterações profundas à fiscalidade deste tipo de exploração, sobretudo em zonas classificadas como ‘sob pressão’ habitacional — categoria que abrange partes significativas do Porto e de Lisboa. Sob o regime anterior, ou numa zona não sujeita a esta classificação, um proprietário com 30.000€ de rendimento anual de AL seria tributado sobre uma base de 10.500€ (35% do valor). Com a nova legislação, essa base tributável sobe para 15.000€ (50% do mesmo rendimento).

Esta alteração representa um aumento direto da carga fiscal para quem explora Alojamento Local em zonas de pressão, e reflete o objetivo declarado do Estado: desencorajar a proliferação descontrolada de arrendamento turístico nessas áreas e incentivar o regresso a modelos de arrendamento habitacional mais estável e de longa duração.

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Paralelamente, o regime mantém a obrigação de liquidação de IVA à taxa de 6% sobre os serviços de alojamento para proprietários com volume de negócios anual superior a 14.500€ (valor de isenção para 2026). A combinação destes dois fatores — maior base tributável em IRS e IVA obrigatório acima do limiar — está a levar muitos proprietários a reavaliar se o Alojamento Local continua a ser o modelo mais rentável para o seu imóvel no Porto.

Se tem um Alojamento Local numa zona de pressão da cidade, faça as contas com atenção antes de renovar a licença para 2027: em muitos casos, o arrendamento tradicional de longa duração, com a fiscalidade mais favorável que lhe está associada, pode compensar mais do que parece à primeira vista.