Quando vende a sua habitação própria e permanente com ganho (mais-valia), pode ficar isento de pagar IRS sobre esse ganho, desde que reinvista o valor de realização na compra, construção ou beneficiação de outra habitação própria e permanente. Este benefício, um dos mais relevantes da fiscalidade imobiliária portuguesa, tem regras e prazos que muitos vendedores desconhecem — e que, se não forem cumpridos, podem custar milhares de euros em imposto inesperado.
O prazo legal para reinvestir é de 36 meses a contar da data da venda, podendo também ser aplicado a compras feitas nos 24 meses anteriores à venda. O reinvestimento tem de incidir sobre o valor de realização (o preço de venda, deduzido de eventual crédito ainda em dívida), e não apenas sobre o ganho obtido. Se reinvestir apenas parte do valor, a isenção aplica-se proporcionalmente, ficando o remanescente sujeito a tributação.
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É fundamental que o novo imóvel seja também afeto a habitação própria e permanente — comprar uma segunda casa para arrendamento ou um imóvel apenas para investimento não cumpre este requisito e implica o pagamento integral do imposto sobre a mais-valia apurada. A Autoridade Tributária cruza os dados das declarações de IRS com o registo predial, pelo que qualquer incumprimento tende a ser identificado.
Se está a vender a sua casa no Porto e planeia comprar outra para viver, planeie os prazos com cuidado e guarde toda a documentação relativa às duas transações. Um erro de calendário ou de finalidade do imóvel pode transformar uma venda vantajosa numa fatura fiscal significativa.
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