Mais-Valias na Venda de Imóvel Herdado: Como se Calcula o Valor de Aquisição Quando Não Houve Compra

Uma das dúvidas fiscais mais frequentes entre quem vende um imóvel recebido por herança é simples de enunciar mas gera muita confusão: se nunca pagou nada pela casa, qual é o valor de aquisição a usar no cálculo da mais-valia sujeita a IRS?

A resposta está no Código do IRS: para imóveis adquiridos por herança ou doação, o valor de aquisição a considerar é o Valor Patrimonial Tributário (VPT) à data do óbito ou da doação — ou seja, o valor que constava na caderneta predial nesse momento, e não o valor de mercado atual nem qualquer valor simbólico atribuído entre herdeiros.

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Isto significa que, se o VPT à data da herança era baixo (por exemplo, uma casa antiga nunca reavaliada), a mais-valia fiscal na venda pode ser elevada, mesmo que o herdeiro não tenha “lucrado” financeiramente com a operação — apenas recebeu um bem que agora está a vender a preço de mercado.

• Verifique o VPT à data do óbito na caderneta predial ou junto das Finanças.
• Some as despesas com a herança (Imposto do Selo, registo, notário) ao valor de aquisição, o que reduz a mais-valia.
• Confirme se pode beneficiar da exclusão de tributação ao reinvestir em habitação própria e permanente.
• Se houver vários herdeiros, cada um declara a sua quota-parte da mais-valia no Anexo G do IRS.

Com os preços a subir mais de 11% no último ano, muitos herdeiros estão a vender casas antigas de família por valores muito superiores ao VPT registado há anos — o que torna este cálculo ainda mais relevante para não ter surpresas na liquidação do IRS.