Uma das mudanças mais relevantes do Pacote Fiscal da Habitação para quem vende casa em 2026 é a nova possibilidade de evitar o pagamento de mais-valias ao reinvestir o valor da venda na compra de imóveis destinados a arrendamento habitacional com rendas moderadas — desde que o imóvel se mantenha arrendado durante o período mínimo exigido por lei.
Até aqui, a isenção de mais-valias estava praticamente limitada ao reinvestimento em habitação própria e permanente. Esta nova via abre a porta a quem quer vender uma casa (por exemplo, uma segunda habitação ou um imóvel herdado) e redirecionar o capital para o mercado de arrendamento, sem sofrer a penalização fiscal que normalmente incide sobre a mais-valia.
Em termos de regime geral, recorde-se que as mais-valias imobiliárias de residentes fiscais são, por defeito, tributadas a 50% do valor apurado, englobadas no rendimento e à taxa marginal do escalão de IRS do contribuinte — havendo também a opção de tributação autónoma a 28% sobre a totalidade da mais-valia.
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Esta medida é particularmente relevante para investidores e famílias com mais do que um imóvel, que podem agora reestruturar a sua carteira sem o entrave fiscal habitual. Antes de decidir, vale sempre a pena simular os dois cenários — venda simples versus venda com reinvestimento — com apoio profissional, porque as condições de manutenção do arrendamento têm prazos e obrigações que precisam de ser cumpridos.
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