Fim do Limite à Atualização de Rendas Entre Contratos: Quanto Pode Realmente Subir a Renda ao Trocar de Inquilino

O coeficiente de atualização de rendas para 2026, fixado em 2,24%, aplica-se apenas dentro do mesmo contrato de arrendamento — ou seja, ao aumento anual que um senhorio pode aplicar a um inquilino que se mantém na casa. O que muitos proprietários desconhecem é que, ao trocar de inquilino e celebrar um novo contrato, esta limitação não se aplica da mesma forma, e a proposta de reforma do arrendamento urbano pretende tornar esta distinção ainda mais clara.

Entre as medidas anunciadas está precisamente o fim de restrições à definição da renda inicial em novos contratos, permitindo aos senhorios ajustar o valor ao preço de mercado atual sempre que um inquilino sai e entra outro. Esta é uma diferença fundamental para quem calcula a rentabilidade a médio prazo de um imóvel arrendado.

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Na prática, isto significa que um proprietário que arrendou um T2 no Porto há cinco anos por 700 euros, e que hoje valeria 950 euros no mercado atual, pode — ao trocar de inquilino — ajustar a renda ao valor de mercado, em vez de ficar limitado aos aumentos anuais de 2% a 3% permitidos dentro do mesmo contrato. Esta possibilidade tem impacto direto na rentabilidade líquida do investimento a médio prazo.

Para investidores que avaliam a compra de um imóvel para arrendar, este fator deve entrar no cálculo de rentabilidade esperada:

• A rentabilidade inicial de um contrato pode ficar abaixo do valor de mercado se herdar um inquilino antigo
• A rotatividade de inquilinos, aparentemente um inconveniente, pode na verdade permitir ajustar a renda mais depressa ao mercado
• Contratos de longa duração com o mesmo inquilino tendem a acumular um desfasamento face ao valor de mercado atual

Compreender esta dinâmica ajuda a calcular com mais rigor o retorno real esperado de um investimento em arrendamento no Porto.