Contrato-Promessa com Eficácia Real: o Que Muda no Registo e na Proteção do Comprador

Ao contrário do que muitos pensam, um contrato-promessa de compra e venda pode ser registado com eficácia real junto da Conservatória do Registo Predial, um mecanismo que oferece ao comprador uma proteção muito superior à de um CPCV comum, meramente obrigacional entre as partes.

Com o registo de eficácia real, o direito do comprador torna-se oponível a terceiros: se o vendedor tentar vender o imóvel a outra pessoa, hipotecá-lo, ou se surgir uma penhora posterior ao registo, o comprador mantém prioridade sobre estes atos, podendo exigir judicialmente a execução específica do contrato original, obrigando o vendedor a concretizar a venda tal como acordado.

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Este mecanismo é particularmente recomendável em negócios com um período mais longo entre a assinatura do CPCV e a escritura definitiva — por exemplo, em compras de imóveis ainda em construção —, uma vez que o risco de eventos imprevistos, como problemas financeiros do vendedor, aumenta proporcionalmente ao tempo decorrido entre estas duas fases do processo.

• Oferece proteção do direito do comprador oponível a terceiros
• Permite exigir judicialmente a execução específica do contrato
• Especialmente recomendável em negócios com prazo alargado até à escritura

A equipa Casas Porto orienta compradores e vendedores sobre quando este mecanismo faz sentido, protegendo ambas as partes do negócio.