Arras ou Sinal? A Diferença Jurídica no CPCV Que Todo o Vendedor Deve Conhecer

No Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV), é comum falar-se em «sinal» para descrever o valor entregue pelo comprador no ato da assinatura. Juridicamente, porém, existe uma distinção relevante entre este sinal e o conceito de arras, que embora relacionados, produzem efeitos diferentes consoante o que está expressamente previsto no contrato.

O regime supletivo em Portugal, aplicável quando o contrato nada diz em contrário, estabelece que, em caso de incumprimento do CPCV, quem não cumprir perde o sinal ou tem de o devolver em dobro — se o comprador desistir, perde o valor entregue; se o vendedor desistir, tem de devolver o dobro do sinal recebido. Este é o regime mais comum e o que a maioria dos consultores recomenda manter, por proteger equilibradamente ambas as partes.

É possível, no entanto, as partes acordarem cláusulas diferentes — por exemplo, prever uma cláusula penal específica com valores fixos de indemnização, ou até afastar o regime do sinal em dobro. Estas alterações devem ser muito bem ponderadas, de preferência com apoio jurídico, porque alteram significativamente o risco assumido por cada parte em caso de desistência.

Antes de assinar qualquer CPCV, leia com atenção a cláusula relativa ao sinal e confirme que compreende exatamente o que acontece se, por qualquer motivo, o negócio não avançar até à escritura. Um consultor imobiliário ou advogado pode rever a minuta em poucos minutos e evitar surpresas desagradáveis mais tarde, sobretudo em negócios com valores mais elevados ou prazos mais apertados até à escritura.