Calendário Fiscal do Vendedor em 2026: Quando Declarar a Venda de Uma Casa e Entregar o IRS de Mais-Valias

Vender um imóvel gera, na generalidade dos casos, a obrigação de declarar a operação no IRS do ano seguinte, no anexo G, independentemente de haver ou não lugar a imposto a pagar. Muitos vendedores só se apercebem desta obrigação tarde, o que pode originar liquidações adicionais, juros de mora e, em casos mais graves, coimas por falta de entrega da declaração.

Quando declarar: a venda realizada num determinado ano civil deve constar da declaração de IRS entregue entre abril e junho do ano seguinte, dentro do calendário normal de entrega. Não existe uma declaração antecipada ou imediata a fazer no momento da escritura, mas é fundamental guardar toda a documentação da venda — escritura, comprovativos de despesas e eventuais documentos do crédito habitação amortizado — para o preenchimento correto do anexo G nesse período.

O que deve constar da declaração:

• Valor de realização (preço de venda) e valor de aquisição (preço de compra), devidamente atualizados pelo coeficiente de desvalorização da moeda aplicável.
• Despesas com a valorização do imóvel nos últimos 12 anos, quando aplicável, que podem ser deduzidas ao cálculo da mais-valia.
• Encargos com a venda, como comissão de mediação imobiliária e certificado energético, que também podem ser deduzidos.
• Informação sobre eventual reinvestimento em nova habitação própria e permanente, caso pretenda beneficiar da isenção de mais-valias.

Se vendeu uma casa este ano, o mais seguro é começar já a reunir a documentação, em vez de deixar tudo para a época de entrega do IRS. Um erro comum é perder recibos de obras de valorização que poderiam reduzir legalmente o valor tributável da mais-valia, e que sem comprovativo não podem ser considerados pela Autoridade Tributária.