Compra em Leilão Bancário ou Judicial: Como Funciona e os Riscos de Investir Abaixo do Valor de Mercado

Os leilões de imóveis — sejam de execução judicial (por incumprimento de crédito) ou venda de imóveis em carteira de bancos (dação em cumprimento) — atraem investidores pela promessa de preços abaixo do valor de mercado. Em muitos casos, essa promessa cumpre-se, mas o processo tem riscos que exigem preparação séria antes de licitar.

Nos leilões judiciais, os imóveis são vendidos através da plataforma e-leilões, com base num valor mínimo definido pelo tribunal. O grande risco aqui é a impossibilidade de visitar o interior do imóvel na maioria dos casos — a licitação é feita, muitas vezes, com base apenas na localização e em informação documental, sem confirmação do estado real de conservação.

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Há ainda um risco jurídico importante: alguns imóveis em leilão judicial podem estar ocupados, seja pelo antigo proprietário, seja por arrendatários com contrato em vigor — e o processo de desocupação, quando necessário, pode ser moroso e ter custos legais adicionais não previstos no preço de arrematação.

• Confirme se o imóvel está ocupado e o estado do processo de desocupação
• Verifique ónus, hipotecas e penhoras que possam transitar com o imóvel
• Calcule sempre uma margem para obras — o estado real raramente é visível antecipadamente
• Confirme se o financiamento bancário é possível para este tipo de aquisição

Os imóveis vendidos diretamente por bancos, provenientes de dação em cumprimento, costumam ser mais transparentes: geralmente já desocupados, com visita permitida e, nalguns casos, com condições de financiamento facilitadas pelo próprio banco vendedor — embora, desde agosto de 2026, estas condições especiais tenham sido equiparadas às regras gerais de crédito habitação, reduzindo parte da vantagem que existia anteriormente.

Para investidores experientes, com capacidade de assumir obras e algum grau de incerteza, os leilões continuam a ser uma via válida para comprar abaixo do valor de mercado no Porto. Para quem está a dar os primeiros passos no investimento imobiliário, é recomendável fazer-se acompanhar por um consultor com experiência neste tipo de processo antes de licitar.