Cláusula Penal no CPCV: Como Proteger-se Se o Comprador ou o Vendedor Desistir do Negócio

O Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) é o documento que formaliza o compromisso entre comprador e vendedor antes da escritura, e inclui habitualmente uma cláusula penal que define as consequências de um eventual incumprimento. Ainda assim, muitos CPCV assinados no Porto usam redações genéricas que deixam ambas as partes menos protegidas do que deveriam.

A regra geral prevista na lei é simples: se o comprador desistir, perde o valor do sinal entregue; se o vendedor desistir, deve devolver o sinal em dobro. Mas o CPCV pode (e deve) ir além desta regra base, especificando prazos concretos para a escritura, condições suspensivas (por exemplo, aprovação de crédito habitação) e o que acontece em cenários específicos, como atrasos não imputáveis a nenhuma das partes.

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Um erro comum é não prever uma cláusula de condição suspensiva ligada à aprovação do crédito do comprador — sem isto, se o banco recusar o financiamento, o comprador pode perder o sinal entregue, mesmo não tendo culpa direta na situação. Outro ponto frequentemente mal definido é o prazo exato para a escritura e as consequências de atrasos por parte de terceiros, como cartórios ou processos de registo predial.

Antes de assinar qualquer CPCV, vale a pena rever cuidadosamente a cláusula penal com apoio jurídico, adaptando-a à situação concreta do negócio — sobretudo em transações de valor mais elevado, onde o sinal entregue representa uma quantia significativa.