Vender uma Casa Herdada: Como Calcular a Mais-Valia Quando Não Sabe o Valor de Compra

Um dos maiores desafios ao vender uma casa herdada, sobretudo quando passou de geração em geração há várias décadas, é calcular corretamente a mais-valia para efeitos de IRS — já que muitas vezes não existe registo do valor de compra original, nem sequer memória de quanto foi pago pelo imóvel.

Nestes casos, a regra fiscal determina que o valor de aquisição a considerar para efeitos de cálculo da mais-valia é o valor patrimonial tributário (VPT) à data do óbito do autor da herança — ou seja, o valor que constava da caderneta predial no momento em que o imóvel foi transmitido por sucessão, e não um valor de mercado estimado.

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Isto tem implicações importantes: se o VPT à data da herança era baixo (como acontece frequentemente em imóveis antigos que não foram reavaliados há muito tempo), a mais-valia calculada na venda pode ser mais elevada do que os herdeiros esperavam, mesmo que o imóvel não tenha valorizado tanto assim no mercado real.

Antes de avançar com a venda de uma casa herdada, vale a pena confirmar o VPT à data do óbito junto do Portal das Finanças e simular o IRS resultante da mais-valia, para evitar surpresas desagradáveis depois de fechado o negócio.

Nos casos em que o imóvel foi objeto de obras de valorização após a herança e antes da venda, estas despesas podem, em determinadas condições, ser deduzidas ao valor de realização para efeitos de cálculo da mais-valia — desde que devidamente documentadas com faturas. Guardar todos os comprovativos de obras realizadas ao longo dos anos pode, por isso, reduzir significativamente o imposto final a pagar.