Reinvestimento em Arrendamento Habitacional: Como Funciona a Isenção de Mais-Valias do Decreto-Lei 97/2026

Quem vende um imóvel e reinveste o valor da venda na compra de outro destinado a arrendamento habitacional com renda moderada (até 2.500€ mensais) pode beneficiar de isenção de mais-valias em sede de IRS, ao abrigo do regime temporário criado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, aplicável a transmissões desde 1 de janeiro de 2026.

As Condições Para Beneficiar da Isenção

O reinvestimento do valor de realização deve ocorrer no prazo de 6 meses após a venda, e o imóvel adquirido deve ser colocado em arrendamento habitacional com renda até ao limite definido, permanecendo efetivamente arrendado durante pelo menos 36 meses dentro dos primeiros 5 anos após a aquisição.

Para Quem Este Regime é Mais Interessante

Este regime destina-se sobretudo a investidores que já têm imóveis e pretendem reestruturar a carteira, vendendo um ativo para reinvestir noutro com fins de arrendamento, aproveitando ao mesmo tempo o benefício fiscal e o contributo para o aumento da oferta de arrendamento a preços mais acessíveis.

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O Que Acontece Se Não Cumprir os Requisitos

Se o imóvel não for colocado em arrendamento dentro do prazo, se a renda exceder o limite legal, ou se o período mínimo de arrendamento não for cumprido, a isenção é perdida e o imposto sobre a mais-valia original torna-se devido, com juros compensatórios.

Perguntas Frequentes

Este regime aplica-se à venda de qualquer tipo de imóvel?

Aplica-se a transmissões de imóveis cujo valor de realização seja reinvestido nas condições definidas pelo Decreto-Lei 97/2026, devendo cada situação ser confirmada com um contabilista antes da venda.

Posso arrendar a um familiar ao abrigo deste regime?

As condições específicas sobre a relação entre senhorio e inquilino devem ser verificadas caso a caso, já que o objetivo do regime é aumentar genuinamente a oferta de arrendamento no mercado.