CPCV: os Erros Mais Caros ao Assinar o Contrato-Promessa de Compra e Venda

O Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) é um dos momentos mais decisivos de qualquer transação imobiliária, mas continua a ser um dos passos mais desvalorizados por compradores e vendedores. É neste documento que se fixam as condições, prazos e penalizações que vão vigorar até à escritura final — e um erro aqui pode custar milhares de euros.

Um dos erros mais comuns é não especificar com clareza a data-limite para a escritura. Sem uma data objetiva, torna-se difícil exigir o cumprimento do contrato ou acionar penalizações em caso de incumprimento por qualquer uma das partes.

Outro erro frequente é ignorar as condições suspensivas, como a aprovação do crédito habitação por parte do comprador. Sem esta cláusula, um comprador que não consiga financiamento pode perder o sinal entregue — normalmente 10% a 20% do valor do imóvel.

Erros que qualquer uma das partes deve evitar:

• Não confirmar que o imóvel está livre de ónus, encargos ou hipotecas não referidas;
• Não verificar a conformidade entre a certidão de registo predial e a caderneta predial;
• Esquecer de incluir o que acontece a eletrodomésticos, mobiliário ou benfeitorias combinadas verbalmente;
• Assinar sem confirmar o certificado energético, obrigatório por lei;
• Não prever cláusulas claras sobre incumprimento e respetivas penalizações (sinal em dobro, execução específica).

Para o vendedor, um CPCV bem redigido é também proteção: define claramente o que acontece se o comprador desistir, evitando processos morosos e litígios. Para o comprador, garante que o negócio só avança se as condições de financiamento e as características do imóvel estiverem realmente conformes com o combinado.

Ter o acompanhamento de um consultor imobiliário experiente e, sempre que possível, de um advogado ou solicitador na revisão do CPCV, é o investimento mais barato que pode fazer face ao risco de um contrato mal redigido.