Cauções Sem Limite Máximo e Três Rendas Antecipadas: o Que os Novos Contratos Podem Exigir em 2026

Duas das alterações menos comentadas, mas mais relevantes, do novo enquadramento do arrendamento em 2026 dizem respeito às condições que os senhorios podem exigir no início de um contrato: o número de rendas antecipadas e o valor máximo da caução.

Até aqui, a lei limitava os senhorios a pedir, no máximo, duas rendas adiantadas e uma caução equivalente a um determinado número de meses de renda. Com as novas regras, os proprietários passam a poder exigir até três rendas antecipadas, e as cauções deixam de estar sujeitas a um limite máximo legal, podendo ser livremente negociadas entre as partes no momento da assinatura do contrato.

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Para investidores em arrendamento, esta alteração representa um reforço de segurança financeira logo no arranque do contrato, reduzindo a exposição a inquilinos que, por exemplo, deixem de pagar renda logo nos primeiros meses. É também um sinal do Governo de que pretende equilibrar a balança entre a proteção do inquilino — reforçada noutras áreas, como a limitação da atualização anual das rendas — e a segurança de quem investe em arrendamento habitacional.

Na prática, esta maior liberdade contratual pode traduzir-se em condições de entrada mais exigentes para os inquilinos, o que tende a favorecer perfis com maior capacidade financeira à partida. Para quem está a estruturar um investimento em arrendamento no Porto, estas alterações são um fator a considerar tanto na definição das condições contratuais como na análise de risco global do investimento.