Alojamento Local: Como Funciona o Regime Simplificado de IRS e Quanto Paga Realmente de Imposto em 2026

Quem explora um imóvel em alojamento local no Porto enquadra-se, na maioria dos casos, no regime simplificado de IRS, aplicável enquanto o volume de negócios anual não ultrapassar os 200.000 euros. Neste regime, não é o valor total faturado que é tributado, mas apenas uma percentagem definida por coeficientes fiscais específicos para esta atividade.

Para a categoria “casas e apartamentos”, o coeficiente aplicável é de 0,35, o que significa que apenas 35% dos rendimentos brutos são considerados para efeitos de tributação em IRS. No entanto, este coeficiente sobe para 0,50 em imóveis situados em zonas de contenção — áreas onde os municípios limitam a proliferação de alojamento local devido à pressão sobre o mercado de arrendamento habitacional.

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Há ainda uma vantagem adicional para operações de menor dimensão: se a faturação anual não ultrapassar os 15.000 euros e o proprietário estiver no regime simplificado de IRS, pode beneficiar de isenção de IVA. Acima dos 200.000 euros de volume de negócios anual, torna-se obrigatório adotar o regime de contabilidade organizada, que permite deduzir despesas reais — obras, energia, comissões de plataformas, depreciação — mas exige o acompanhamento de um contabilista certificado.

• Confirme se o seu imóvel está numa zona de contenção do município do Porto — isso muda o coeficiente aplicável.
• Compare a carga fiscal do regime simplificado com a contabilidade organizada antes de decidir.
• Guarde todas as faturas de despesas, mesmo no regime simplificado — podem ser úteis numa futura mudança de regime.

Se está a avaliar se o alojamento local continua a ser a opção mais rentável para o seu imóvel, ou se compensa mais vender ou arrendar a longo prazo, vale a pena uma análise personalizada.