Arrendamento de Longa Duração Vs Alojamento Local: Qual a Rentabilidade Líquida Depois de Impostos em 2026

Com o congelamento de novas licenças de Alojamento Local em zonas de pressão urbanística do Porto e a subida geral de custos operacionais, cada vez mais investidores comparam a rentabilidade líquida, depois de impostos, entre o arrendamento tradicional de longa duração e o alojamento local.

Fiscalidade do arrendamento de longa duração

As rendas de contratos habitacionais são tributadas em Categoria F, com uma taxa autónoma que pode descer significativamente consoante a duração do contrato, podendo chegar à isenção parcial de IRS em contratos de longa duração ao abrigo de regimes como o RSAA, em vigor desde 1 de setembro de 2026.

Fiscalidade e custos do Alojamento Local

• Tributação: rendimentos de Alojamento Local podem ser tributados em Categoria B (atividade profissional) ou Categoria F, consoante o regime escolhido
• Custos operacionais: limpeza, gestão de reservas, manutenção e taxa turística municipal reduzem a rentabilidade bruta
• Restrições regulatórias: congelamento de novas licenças em zonas de pressão urbanística do Porto desde 2024, com revisão prevista para 2027

Qual compensa mais em 2026

Em zonas turísticas centrais com ocupação elevada, o alojamento local ainda pode superar o arrendamento tradicional em receita bruta, mas a diferença tende a reduzir-se depois de contabilizados todos os custos e impostos. Em zonas residenciais fora do centro, o arrendamento de longa duração, sobretudo com os incentivos fiscais recentes, tornou-se a opção mais previsível e menos exigente em gestão.

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Perguntas Frequentes

Posso converter um imóvel de Alojamento Local para arrendamento de longa duração a qualquer momento?

Sim, mas deve avaliar o impacto fiscal da mudança de regime e, se aplicável, cancelar o registo de Alojamento Local (RNAL) junto das entidades competentes.

O RSAA compensa mesmo os proprietários a baixar a renda?

Pode compensar quando a poupança fiscal obtida através da isenção parcial de IRS supera a diferença entre a renda de mercado e a renda reduzida praticada ao abrigo do regime.