Crédito ao Investimento Imobiliário Vs Crédito Habitação Para Arrendar: Taxas e Condições em 2026

O crédito habitação para arrendamento costuma ter taxas ligeiramente mais elevadas do que o crédito para habitação própria e permanente, e limites de financiamento mais conservadores, tipicamente até 80% do valor de avaliação, face aos até 90% permitidos para habitação própria.

Porque os bancos tratam de forma diferente o crédito para arrendamento

Do ponto de vista do risco bancário, um imóvel comprado para arrendar é visto como investimento e não como habitação própria, o que leva os bancos a aplicar spreads normalmente entre 0,3 e 0,8 pontos percentuais mais altos, além de exigirem um financiamento máximo (LTV) mais baixo, o que implica uma entrada inicial maior por parte do investidor, normalmente a partir de 20% do valor do imóvel.

Em contrapartida, alguns bancos aceitam considerar o rendimento estimado de arrendamento futuro como parte do rendimento analisado para efeitos de taxa de esforço, o que pode facilitar a aprovação em alguns perfis de investidor.

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Quando compensa usar crédito habitação tradicional

Se o investidor pretende, num primeiro momento, habitar o próprio imóvel — por exemplo, comprar uma segunda casa que só mais tarde passará a ser arrendada — pode beneficiar temporariamente das condições mais vantajosas do crédito habitação próprio, desde que cumpra as condições contratuais aplicáveis. Alterar depois a finalidade do imóvel para arrendamento pode implicar comunicação ao banco e, em alguns contratos, uma revisão das condições inicialmente acordadas.

Como comparar propostas de diferentes bancos

Ao simular um crédito para investimento, é essencial comparar não só o spread e a TAEG, mas também o LTV máximo permitido, os seguros associados obrigatórios e eventuais comissões específicas para créditos de finalidade não habitacional própria, que podem variar significativamente de banco para banco.

Perguntas Frequentes

É possível obter um crédito habitação para investimento com apenas 10% de entrada?

É pouco comum atualmente, já que a maioria dos bancos exige uma entrada mínima de 20% para imóveis destinados a arrendamento, ao contrário dos 10% que ainda são possíveis nalguns casos para habitação própria e permanente.

Os juros do crédito para investimento são dedutíveis fiscalmente?

Sim, os juros pagos no crédito associado a um imóvel destinado a arrendamento podem ser deduzidos ao rendimento predial bruto para efeitos de apuramento do rendimento líquido sujeito a IRS.

Vale a pena pedir o crédito em nome de uma empresa em vez de nome próprio?

Pode compensar em carteiras de investimento maiores, sobretudo por razões de AIMI e de responsabilidade patrimonial, mas implica também custos de constituição e manutenção societária que devem ser ponderados caso a caso.